História

Conhecer a história de sua instituição de trabalho pode não ser um dever, mas é uma curiosidade dignificante a ser satisfeita.

 

Descoberto o Brasil em 1500, tratou o Reino Português de aplicar à nova terra os mesmos princípios administrativos adotados em outras plagas pelos portugueses já descobertas e consistentes no incentivo à sua efetiva ocupação, bem como à sua imediata povoação, ao lado de estender aos nativos a adoção do catolicismo, então estreitamente vinculado ao Estado.

Agindo dessa maneira, o Rei D. Manuel I, para possibilitar a doação de bens da Coroa referentemente ao Brasil, criou a primeira capitania hereditária da Ilha de São João, atual Fernando de Noronha. Em 1534/1536 D. João III criou mais 14 capitanias hereditárias; além dessas 15, mais 3 foram criadas ainda no século XVI, perfazendo assim 18 capitanias hereditárias, ou nos nossos dias, 18 glebas, para serem doadas, como foram, a vassalos e comerciantes portugueses, para dar concretização às finalidades acima expostas, isto é, ocupação e povoação da terra descoberta.

Consigna o historiador Hélio Vianna que, com isso, "Além da defesa da nova terra contra as ambições de estrangeiros, outros benefícios resultaram do primeiro sistema administrativo implantado no Brasil. Inicialmente, todos os esforços dos donatários diziam respeito ao povoamento. A atração de moradores reinóis, fora dos quadros fornecidos pela imigração espontânea ou forçada (dos degredados), mas seduzidos pelas concessões de terras de sesmarias e pela possibilidade de explorá-las convenientemente, constitui serviço de grande valor". Tais doações de terras de sesmarias possibilitaram, desde logo, o cultivo da cana de açúcar e outras atividades agrícolas, de tal sorte que muito se deve aos sesmeiros o desenvolvimento do País nos seus primórdios. Na verdade sobrava terra, e terra fértil, para o cultivo do que bem se desejasse, e as recebia em doação quem assumisse a obrigação de cultivá-la. Foi assim, em linhas gerais, num resumo quase instantâneo, a história de séculos em que se desenvolveu territorialmente o Brasil.

A fartura incomensurável de terras de primeira qualidade trazia como consequência uma despreocupação com o registro do seu domínio, o qual era caracterizado pela posse efetiva e manifesta do seu dono, a ponto de ser considerado desnecessário um órgão controlador da sua existência. Contudo, nesse ontem tão distante, como hoje, para a devida exploração da terra virgem, havia necessidade de capital, de investimento financeiro, de concessões de créditos, sem o que essa exploração fatalmente não se desenvolveria e não se efetivaria. Daí nasceu a imperiosa exigência da regularização da hipoteca no direito brasileiro. Cabe aqui um parêntese: "A palavra hypotheca, que os romanos tomaram dos gregos e os luzos d'aquelles, serve para designar uma variedade dos contractos de segurança real quase em tudo similar ao penhor só com a diferença e vantagem sobre este de não exigir, para sua perfeição, a deslocação do bem que grava da posse do devedor e proprietário para a do credor.

A hypotheca, extranha totalmente ao direito civil romano, só nelle penetrara ao tempo da republica, mercê da acolhida que lhe dispensara, como attesta Paulo, o direito honorário e o pretoriano; e Cícero, que exercera o consulado no anno de 689, depois da fundação de Roma, conforme os testemunhos de Tito Livio e Eutropio, confirma o seu uso em tal tempo" (Afonso Fraga, Direitos Reais de Garantia, p. 396). "A hypotheca, tal como adoptara e organizara o direito romano, imperou, secularmente no direito patrio até o meiado do seculo passado, tempo em que soffrera a primeira e profunda reforma com as Leis n. 317 de 21 de Outubro de 1843 e n. 1237 de 24 de Setembro de 1864, as quaes despiram-n'a do caracter clandestino que tinha n'aquelle direito, para revestil-a da maior publicidade, e, desde então, os legisladores patrios, dominados pela ideia fixa de ser ella a fonte a mais fecunda do credito, o talisman que mais fascina e aguça a ambição do capitalismo, curaram de continuamente aperfeiçoal-a até lh'a dar a estructura definitiva que ostenta no Codigo ao lado dos demais direitos de garantia" (idem, idem, p. 398).

Feitas essas considerações históricas, de um lado, do Brasil que se engatinhava, de outro, da hipoteca já milenar, encontrava-se no Brasil do século passado o heróico desmatador da floresta virgem que, empreendendo um trabalho gigantesco, derrubava árvores, preparava a terra para o plantio, e, para tanto, necessitava de investimento financeiro. O meio mais prático de obter crédito era hipotecar a terra desbravada que já representava um valor real, e, por conseguinte, uma garantia para o crédito a ser obtido.

Ajustam-se aqui os ensinamentos de Carlos Maximiliano, quando afirma: "A lei aparece como último elo de uma cadeia, como um fato Intelectual e moral cuja origem nos fará conhecer melhor o espírito e o alcance do mesmo. Inquire quais as idéias dominantes, os princípios diretores, o estado do direito, os usos e costumes em voga, enfim o espírito jurídico reinante na época em que foi feita a norma. O legislador é um filho do seu tempo; fala a linguagem do seu século, e assim deve ser encarado e compreendido."

Compreende-se, assim, porque em 21 de outubro de 1843 foi promulgada a Lei orçamentária 317, que com seu art. 35 criou o Registro da Hipoteca, lei essa regulamentada pelo Decreto 482 de 14 de novembro de 1846. Dessa forma nasceu no Brasil o Cartório de Registro da Hipoteca. Registrava-se, portanto, apenas a hipoteca. Contudo, em 1864, foram ampliadas as funções do Cartório de Registro da Hipoteca com a promulgação da Lei 1237 de 24 de setembro daquele ano, passando, então, a ser admitido o registro da transcrição dos títulos de transmissão dos imóveis por atos inter vivos e a constituição de ônus reais, embora facultativamente. Essa lei foi regulamentada pelo Decreto 3.453 de 23 de abril de 1865, por sua vez modificado pelos Decretos 169-A de 19 de janeiro e 370 de maio de 1890; passando em consequência o Cartório a ser designado de Registro Geral e de Hipoteca. Posteriormente, promulgado o Código Civil, que passou a vigorar em 1917, o seu art. 856 estabeleceu os princípios do Registro de Imóveis, tornando obrigatório o registro das transcrições, das transmissões e dos direitos reais sobre coisa alheia para validade contra terceiros, conforme fixa o art. 859 que diz: "Presume-se pertencer o direito, real à pessoa, em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu." Em consequência, o Decreto legislativo 4.8277 de 7 de fevereiro de 1924 reorganizou os registros públicos instituídos pelo Código Civil. Esse decreto legislativo foi, por sua vez, regulamentado pelo Decreto 18.542 de 24 de dezembro de 1928; em seguida foi promulgado o Decreto 4.857 de 9 de novembro de 1939, que "Dispõe sobre a execução dos serviços, concernentes aos registros públicos estabelecidos pelo Cód. Civil".

Finalmente, nova lei reestruturou os registros, públicos, particularmente o Registro de Imóveis, instituindo a matrícula e modificando os livros na sua morfologia e concepção, bem como nas suas atribuições, ou seja, a Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973, a qual só entrou em vigor em 1.° de Janeiro de 19767 tendo sido alterada pelas Leis 6.140 de 28 de novembro de 1974, 6.216 de 30 de junho de 1975, 6.688 de 17 de setembro de 1979, 6.724 de 19 de novembro de 1979, 6.850 de 12 de novembro de 1980 e 6.941 de 14 de setembro de 1981. Deixou-se de citar o Decreto 1.000 que antecedeu a Lei 6.015, por não ter entrado em vigor pela sua absoluta improcedência. De resto, que a curiosidade dignificante tenha sido satisfeita é o que se espera e objetiva.


JETHER SOTTANO